전세계약시 등기부 등본에서 확인해야 할것(표제부, 갑구)

인천 미추홀과 경기 동탄, 구리 등에 이어 서울 은평구에서도 전세사기를 당했다는 신고가 접수돼 경찰이 수사에 들어갔다.

100채 가까운 빌라를 가진 임대인이 보증금을 돌려줄 수 없다고 하는 건데..

피해액은 최소 200억 원대에 달할 것으로 보이며 특히 상업용 근린생활시설인 빌라를 사모아 전세를 주는 수법을 쓴 것으로 알려졌다.

이럴 경우 세입자는 최후순위 채권자가 돼, 집이 경매로 팔린다 해도 보증금을 한 푼도 돌려받지 못할 가능성이 크다고 한다.


전세 계약 시 등기부 등본을 먼저 확인하고 등기부 등본에서 보이면 안 되는 것들에 대해 알아보았다.

 

등기부등본 <표제부>

✔️ 건물용도가 근린생활시설로 표기되어 있는지 확인!
  - 근린생활시설은 주거용 건물이 아니라는 의미임.
✔️공동주택 (다세대주택) 및 근린생활 시설로 표기되어 있는 건 괜찮음 - 주상복합이란 의미임.
🌀단, 건물에 따라 전세보증보험 가입이 불가능한 경우가 있으니 반드시 미리 확인해 봐야 한다!

등기부등본 갑구 <가등기>

✔️가등기가 표기되어 있다면 집주인이 바뀔 수 있다는 의미이다. 정확한 소유자를 파악해야 한다!
✔️소유권이전담보등기 -> 돈을 빌려준 다음 못 갚으면 집을 가져가겠다고 약속한 것
✔️임대인이 바뀔 날짜를 정확하게 안 알려주고 넘어가려  한다면 거르는 것을 추천!

등기부등본 갑구 <신탁>

 

✔️소유권에 신탁회사가 표기되어 있다면 소유권을 신탁사로 넘기고 대출을 받은 것이다.
✔️등기부상 집주인인 신탁회사의 동의서를 반드시 받아야 하며 없으면 불법 점유자가 됨.
✔️신탁원부를 발급받아서 신탁의 종류, 적법한 임대 권한이 누구에게 있는지 확인해야 함.

등기부등본 갑구 <압류/가압류>

✔️집주인이 빚을 갚지 않아서 집을 마음대로 처분하지 못하게 채권자가 걸어두는 것이다.
✔️가압류 표기된 집은 경매로 넘어갔을 때 세입자가 보증금을 못 받을 수 있어서 매우 위험하다!
✔️압류 표기 된 집은 세금 체납, 신용문제등으로 인해 소유권을 임시적으로 압류한 것이다.

등기부등본 갑구 <소유권이전등기 가처분>

✔️압류와 비슷한 개념으로 집주인이 빚을 갚지 않아서 소송중일 때 집을 못 팔게 막는 것.
✔️집주인이 집을 담보로 돈을 빌렸거나 소유권 관계가 복잡한 집이라는 의미임.
✔️경매로 넘어가거나 소유권에 문제가 생길 가능성이 있는 집이니 피하는 것이 좋음.

등기부등본 갑구 <임차권등기명령>

✔️기존의 세입자에게 보증금을 돌려주지 않아서 대항력 유지를 위해 표기해 놓은 것
✔️일 단은 한 번이라도 적혀 있다면 전 세입자와 주인과의 문제가 있었다는 의미임.
✔️임차권 등기명령이 집행된 이후에 입주한 세입자는 우선변제권이 없음!!(보증금 위험!!)

등기부등본 갑구 <근저당권설정>

✔️주택담보 대출을 끼고 집을 샀다는 의미로 등기부등본상 안 쓰여있으면 좋지만 현실적으로는 어렵다.
✔️근저당권 설정금액+전세보증금의 합이 집 시세의 60~70% 까지는 크게 문제는 없다.
🌀따라서 집 계약 시 주변 시세를 어느 정도 파악하고 가야 깡통전세를 차단할 수 있다!!

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