깡통전세 NO! 안전한 전세 구하기 & 전세금반환보증보험 보증이행거절 예방법

최근 '깡통전세' , '갭투기'등에 의한 전세사기로 전세 계약자들이 피해를 보는 사건들이 사회적 이슈가 되었다. 전세 계약 시 꼼꼼히 따져보고 준비를 해야 할 것 같다. 이런 위험 요소들 때문에 부동산을 찾게 된다. 최근엔 직거래 부동산 앱도 활성화되는 추세이지만 아직까진 부동산을 이용하는 경우가 많다. 부동산을 통해 원하는 가격에 맞춰 다양한 집을 소개받을 수 있고 계약 처리까지 해주기 때문에 효율적이다. 물론 중개 수수료가 들어가긴 하지만 안전계약만 성사된다면야 서로 좋은 일이다. 아무리 공인중개사의 확인을 통해 집을 계약해도 무조건 안심할 수는 없다. 언제 어떻게 무슨 일이 생길지 모르기 때문이다. 안전한 전세 구하는 방법을 숙지하고 내가 직접 한 번 더 확인하면 좋을 것 같다. 전세금반환보증보험에 가입하더라도 전세금반환보증보험 보증이행거절 되는 경우도 있어 그에 대한 예방법도 알아보았다.

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깡통전세와 갭투기란 무엇일까?

깡통전세란 주택담보대출과 전세보증금이 매매가 보다 높은 전세 물건을 말한다. 만일 집주인이 대출 원리금을 제때 상환하지 않으면 경매에 넘어가게 되고 세입자는 보증금을 받기 힘들어진다. 임대차 계약기간 만료 시 집주인이 새로운 세입자를 구하지 못하였거나 전세가가 하락할 경우 기존 세입자는 보증금의 차액을 돌려받기 힘들 수 있다.
특히 빌라나 단독주택은 거래량이 적어 정확한 시세 파악이 어려운 편이라 이를 악용한 깡통전세 사기 발생이 많이 일어나니 주의해야 한다.

갭투자는 매매가격과 전세가격의 차이가 작은 집을 전세 끼고 사는 투자 방식이다. 전세가격이 오르면 다음 전세계약 시 전세금을 올려 수익을 내거나 매매가격이 오르면 매매를 통해 수익을 얻는 것이다. 하지만 전세가격이 내려가거나 매매가 격이 내려가면 여유자금이 없을 경우 세입자에게 전세금을 돌려주지 못하는 위험한 상황이 생길 수 있다.

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안전한 전세계약을 위한 체크

전셋집 등기사항 증명서 확인 - 등기사항 증명서를 발급받아 집주인 및 은행대출 여부를 확인한다.
대법원인터넷 등기소에서 간편하게 열람 및 출력 가능하다.

대출 많은 전셋집 피하기 - 과도한 대출이 있는 집은 대출금을 갚지 못할 시 경매로 넘어갈 가능성이 있어 되도록 피한다.전입신고와 확정일자 받기 - 주민센터에서 전입신고 시 반드시 확정일자를 받아야 한다. 혹시 경매에 넘어갔을 시 주택임대차보호법에 따라 전세금을 돌려받을 수 있다.

전세금반환보증보험 가입 - 전세보증금이 반환이 불가능한 집주인을 대신해 보증기관이 먼저 세입자에게 전세금을 돌려주는 보험 상품이다

서울보증보험(SGI)	아파트: 제한없음 / 그외 주택보증금10억이내	연0.192% 보증료율이 가장 높다.
한국주택금융공사(HF)	수도권7억원(이외지역 5억원)이하	연 0.04%로 가장낮은 편이다.
주택도시보증공사(HUG)	수도권7억원(이외지역 5억원)이하	보증금 전액 신청가능. 선순위채권을 제외한 금액보다 적어야 한다.

전세보증금에 채권이 설정된 경우, 부동산에 압류 및 가압류설정이 된 경우, 미등기 건물, 건축물대장상 위반건축물, 임대인이 신용불량자는 가입이 불가하다.

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전세금반환보증보험보증이행거절 예방법

집값과 전셋값의 하락으로 보증금에 대한 문제가 점점 더 심각해지고 있는 상황이다. 전세사기가 급증하면서 전세보증보험에 가입하고도 보증금을 받지 못하는 경우가 많다고 한다. 보증금을 돌려주고 싶어도 전세금 반환대출이 안되거나 자금이 부족한 경우를 대비해 전세보증보험에 가입을 하지만 가입한다고 무조건 보험금을 받을 수 있는 것이 아니라고 한다. 보증이행 심사에서 거절이 되면 보험료를 납입했어도 받지 못할 수 있다.
· 대항력과 우선변제권을 가져야 한다. 대항력은 집주인이 바뀌어도 그 집에 살 수 있고 보증금을 받을 수 있는 권리 인다. 이 대항력 조건은 확정일자, 전입신고, 점유( 실 거주하여야 한다.)이다. 집이 경매에 넘어갔을 때 전입 신고 와 확정일자 순서가 근저당보다 먼저여야 대항력을 갖출 수 있다.
· 전세계약 시 매매 중인 계약인과 동시에 제한 물건에 대해서 잔금일 익일로 특약을 넣는게 좋다.
· 집주인이 바뀔 시 보증금에 대해서 새로운 매수인이 인도한다는 내용으로 넣는다.
· 매매계약서에 매매대금과 전세보증금의 차이가 없는지 확인해야 한다.

부동산 공인중개사도 집주인도 모두 믿을 수 없는 세상이 되었다. 임차인들도 기본적인 내용을 알아주고 계약 시 조심하는 게 좋을 것 같다. 집주인과 얘기할 때는 문자나 통화, 이메일 같은 수단을 통해 기록으로 남겨두는 것도 좋은 방법이다.